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南浔宅地再流拍区域的库存、风险以及机遇

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      [导读]这是南浔区7月以来南浔区流拍的第7宗地块,也是自7月26日起南浔区连续流拍的第六宗涉宅类地块,8月以来南浔宅地更是无一幸免的流拍。经历了7月凉凉洗礼的南浔土地市场,8月开始的两宗地块似乎也跟上了上个月的“大热天里,遇到冷空气”节奏。今天上午,湖州南浔区计划出让的一宗宅地再次以未成交的状态展示于浙江省土地使用权网上交易系统网站上,这是南浔区7月以来南浔区流拍的第7宗地块,也是自7月26日起南浔区连续流拍的第六宗涉宅类地块,8月以来南浔宅地更是无一幸免的流拍。

      今天上午,湖州南浔土地市场再次出让一宗宅地,地块占地面积为26590平米(约39.885亩),容积率为1.7,起拍价为2.39亿元,起拍楼面价为5287.26元/平米,最终该地块依然以流拍终结。这是湖州南浔区连续第六宗涉宅类地块的流拍,透骨的寒意接连不断的冲击着南浔土地市场,根据资料显示,2018年开年以来,南浔区共出让了13宗涉宅类地块,其中其农历春节以7月下旬为两大分水岭,在农历春节之前,南浔宅地尚且彪出82.7%的高溢价,春节之后至7月下旬的地块大多为底价成交,而七月下旬开始区域的宅地接连遭遇了流拍的结局。

      从地块的交易记录来看,春节前的高溢价与地块出让时较低的楼面起价有关,春节前成交的南浔区宅地起拍楼面价仅2815.02元/平米,高溢价之后的成交价为5142.82元/平米。当春节过后,区域的宅地楼面起拍价(除含回购要求地块)节节高升,大部分宅地的楼面起拍价均在5000元/平米左右,楼面起拍价**的地块已超,若是按照2018年上半年的南浔镇住宅均价以及一些宅地出让的起拍楼面价来看,,在2018年上半年南浔区商品房以及住宅销售均创新高勇夺湖州楼市**的情况下,区域内住宅库存量相较2017年年末依然出现了较为明显的上升,住宅库存量从2017年年末的36.74万平米上浮至2018年6月底的58.12万平米。此外,2018年上半年南浔区尚成交的涉宅类地块约70万方,再加上之前的宅地尚未开发或者尚未领证部分,区域内的显性隐性库存之和,目前依然处于一个较高的位置。我们粗略的以区域内可见显性隐性住宅库存130万方计算(其中不包含2018年之前拿地未开发或者开发尚未领预售证部分)计算,若按南浔楼市大年2018年上半年住宅去化面积(约64.43万方)计算,区域内住宅库存尚需去化约1年左右;或者按照同样是楼市大年的2017年南浔区去化面积(81.45万方)计算,区域内住宅库存去化约需19.15个月;倘若拿楼市表现较为正常的2016年南浔区去化住宅面积(51.12方)计算,区域内住宅库存去化约需30.51个月;这仅仅是以2018年6月底显性库存加上2018年出让的涉宅(回购性质地块排除)类地块之和计算。

      由上综述,就目前的情况而言南浔区楼市去化压力显得并不轻松,风险依旧存在。

      有风险,自然存在机遇。就目前湖州南浔区的情况而言,沪苏湖高铁南浔站就是区域中**的闪光点。

      根据湖州日报,南浔新闻网等媒体报道,沪苏湖高铁南浔站目前已经开工,这也意味着当沪苏湖高铁正式通车之际,南浔区将纳入上海30分钟通勤圈之内,而在上海周边30分钟通勤圈之内南浔区为房价**的城市,且与其他城市仍有一定距离,例如嘉善,根据友站的信息来看新开楼盘的价格基本在15000元/平米左右,地理位置较好的则已接近18000元/平米。

      也正因如此,南浔区从2016年10月开始就不断的吸引外地购房者前往南浔区“去库存”,根据透明售房网的数据来看,2017年南浔区去化的91.9万平米商品房当中外地购房者占比为51%,2018年上半年南浔区去化的72.81万平米商品房当中外地购房者的占比略有下降(45.20%),但介于2018年上半年南浔区的去化面积创下有史以来新高的情况,从去化的面积来说外地购房者的在南浔购房依然呈现上升的趋势。

      相对2018年上半年区域签约均价来说,起拍价高形成的利薄甚至无利以及库存相对较高形成的风险加上近期周边环沪城市土地价格下滑

      或许是南浔区土拍市场这段时间接连遇冷的原因之一,区域内的高铁南浔站和环沪区域相对较低的房价则是区域依然存在机遇的“钥匙”,接下来南浔区土地市场会出现什么变化,我们依然会保持关注。

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